2006-11-15 ——
2006年大连房地产市场解读及个案点评

2006年房地产市场解读及个案点评

　　翻开06年的项目日历，很难发现失败的案例，这说明了什么-----这真的是牛市！我们只好从中挖掘精彩的个案。

　　2006年这些区域实现了我们的安家梦想，我们的心安定了下来，但我们快乐吗？

一、星海湾大戏

　　星海湾的大戏已经徐徐拉开，从半岛听涛、宏都筑景到顶级的壹品星海、大连万达明珠，再到泛星海区域的东方圣荷西、西山园中园、世嘉星海、德源、大华岭秀STAR、幸福E家彼岸等等，从价格来看，都达到并已经超过高档到豪宅的门坎。如果我们消费者认真思考一下，我们不仅要问，如果除掉了星海这个词，剩下的还有什么。

　　 一个房地产项目高档或者豪宅，至少要具备三个基本条件：区位、自然景观、建筑品质。看看我们星海区域及泛区域的豪宅，是否已经过度透支了星海的内涵？可不可以说以上这些项目仅仅是一个高档公寓？那么我们目前的价格贵吗？不同的视角看问题会有不同的答案。看着星海湾的绚丽灯火，东部海港也一直心动，但06、07年的主角注定不属于东部，东部海港任重道远

二、西山水库区域

　　西山水库越来越散发出迷人的气息。从过去富有阶层不愿去的挤、乱、差地区，一跃而成为今天的受追捧地带，除了政府在此区域的大手笔规划，万科同样功不可没，至少他将西山水库这一地区的热度提前烧高。西山阳光水岸、晶品缘林、水畔香谷等众多中小楼盘层出不穷，这些还处于成长期的开发商们依着万科这颗大树，个个难掩欣喜表情。

　　 万科的到来，使得西山水库一带的房地产项目在销售上有了一个漂亮的开端，但开端仅是开端，我们还必须严肃地站在城市的角度思考一个问题：这一地块的价值能否真正得以体现，或者说最大限度地体现？我们并不乐观，因为虽是统一的规划，但是目前各项目的建筑风格还看不到统一。即使是万科，假日风景的半地下车库是否也嫌多了一些？我们向往的西山，应是一个让人精神放松的地方，充满风情的地方，西山的开发商能做到吗？

　　 西山如此精彩，机场新区、促进路等地块只闻其声，不见人响，长达两年的锤炼，这些项目会否感到时间太长了一点？生不逢时的项目年年有。

三、泉水新区区域

　　泉水新区历经了5年风雨，终于迎来了彩虹。动力院景、加洲洋房开启了华南、泉水地块的新篇章。动力院景的确为华南、泉水区域注入了新的动力，从价格角度来判断，动力院景和加洲洋房的规划品质与价格也比较匹配。随后跟进的华东人家、锦泉源四期、建设控股旗下的两大项目、龙畔金泉五期则可能花开几朵，各表一枝了。然而泉水的锦泉源四期、骏腾名苑、建设控股旗下的两大项目和龙畔金泉五期的政府限价，既为本区域的价格走势增添了变数，也可能引发市内四区的价格变化。

四、辛寨子、南关岭区域

　　辛寨子、南关岭区域虽然不改中低档楼盘的本色，但价格在过去的两年中却突飞猛进。新星绿城、祥和花园的开门红说明了什么？价格仍然是房子的核心！虽然较以前比贵得多，但这里仍是市内四区最便宜的地方。

　　经济适用房、限价商品房的正式推出，能否缓解中低档商品房的上升动力，值得思考。随着辛寨子、南关岭区域的大规模开发，我们不得面对一个问题，下一个中低档盘集居地在哪里？

五、2006年房地产市场回顾与07年展望

　　在持续的质疑声中，大连房价仍然快速上涨了三年。中央政府对房地产市场的调控，行动坚决；
　　地方政府对稳定房价的政策，态度坚决；

　　开发商的选择是，黄金时代不容错进，尽享三年地产盛宴；

　　而消费者所面临的市场现实，却是房价持续上涨，晚不如早。

　　这三年，大连房地产市场平均价上涨了2550元/平方米，增幅达到76%，最具代表性的是中低档房价基本上翻了一番；但产品我们尚未看到质价相称的产品；开发商信誉度，一年不如一年；消费者钱包，日见单薄。究其原因，策不对路。

　　失败的2006年

　　回顾2006年大连楼市，均价达到5902元/平方米，同比上涨了24%；交易面积196.8万平方米，同比下降30%；交易件数2.13万件，同比下降了27%；交易金额117.2亿元，同比增长13.5%。总体上呈现明显的“价升量跌”，这种变化与供应量无关，与有无政策无关，有关系的只是价格和市场承受能力。

　　回顾05年末我们对06年的展望——2006年将一半是火焰一半是海水，机遇与挑战并存，现在看来还保守了。认真盘点2006年，只能用一个词来形容——失败。

　　政策失败。政府要稳定房价，但房价从不曾稳定过，仍一路急涨，这些不能用政策效用的滞后性来搪塞。

　　产品失败。我们期待质价相称的产品，但高房价并未带来高品质的产品。市场所提供的产品从规划，到设计，到施工，到景观，未曾有任何超越，各大楼盘所宣称的种种奖项，让老百姓是雾里看花，经不起任何推敲。

　　开发商失败。开发企业屡成争议中心，美誉度、信誉度不见提高，利润率、曝光度总见攀升，成本成了揭不得的秘密，不知获利回吐，成为见利忘义之典型。
消费者失败。房价屡涨屡买，不知信谁，不敢也不能用脚投票，成身不由己之典型。探究失败之原因，无缘乎“贪念+利益”在作怪

　　唯一的成功之处——房价、地价轮番上涨，政府、开发商双双获利。

　　2007年展望----能否更精彩一点？

　　展望2007年，我们仍不能寄望房价的下跌，甚至是回调，我们判断，房价仍有10%的涨幅，但这种上涨在局部楼盘上将表现为一种“空涨”，没有交易量的配合，如同股市。

　　2007年，我们将看到高档楼盘间的激烈价格竞争，我们也将看到中低档楼盘区位间的竞争，我们将看到卖房子不再是卖萝卜白菜。

　　2007年，我们希望是政府政策措施执行年，要多说多做，少一些花架子；我们希望开发商少说多做，做一些精品，要对得起房价，对得起良心；我们希望消费者多一份理性，学会放弃。

　　2007年，我们将看到这些区域的精彩表演：星海湾及周边大戏正酣，能引领大连豪宅的风向标，因为星海湾成功了，东部港区的海景豪宅才真正可以起航；

　　东部港区及中山零星小盘将遍地开花，小户型和高层公寓类产品能否持续走俏；
西岗区的北京街、双兴街等地块，沉寂了两年之后能否为西岗撑起别样天空；

　　西山水库、机场新区、促进路地块，价格会走高至7000元左右，品牌能否真正刺激消费者的购买欲？我们将拭目以待；

　　华南、泉水地块，虽说迟到两年，但能否缓解市场的饥饿，能否缓解房价上涨的压力，恐怕肩上重担在扛；

　　旅顺、金州和开发区，不会再有2006年的刺激，也不会再有2006年的激情， 07年的新区开发仍需理性，毕竟市场流行的是瘦身，该减的肥一定要减。

　　2007年，外地开发巨头在大连的开篇之作将一一呈现，他们在拉高房价的同时，能否也如万科一样提供精彩的产品，能否起到鲇鱼效应，刺激大连本地企业迈上新台阶，我们也将拭目以待！本地企业再也无法排外了，开放是国策，自信加自知是良策。

　　2007年，经济适用房将交屋，限价商品房也将登场，这些惠民的措施是否能满足和谐社会的理念，是否会引起更大的争议都值得商榷，但无论如何，降低房价增幅它总算起到了作用。

　　2007年，有了大连5年住宅建设规划，市场期盼一个有作为的政府。管不住房价可以说市场规律在作怪，但管住开发楼盘的品质则是份内职责。

　　2007年，我们将看到开发商更加精彩的热舞、热唱，但能否热卖，选择权仍然在消费者手里。

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200７-02-25 ——
今朝置业顾问有限公司恭祝新年快乐！

　　在金猪年到来的时刻，今朝置业顾问有限公司向所有的员工和客户恭贺新春！ 让我们和亲人们、朋友们、同志们互致真诚美好的祝愿！向远在他乡的亲人们捎去诚挚的问候和深深的祝福！祝大家新春愉快、健康幸福！

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2006-11-15 ——
骏腾名苑正进入全面签约阶段

骏腾名苑现已进入全面签订商品房销售合同阶段，请广大客户速来售楼处签约！

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2005-11-8 ——
骏腾名苑一期C区已100%出清

　　从10月3日开始，骏豪会会员登记在短短的几天之内，已接近四千人。从10月17日起，会员开始对一期房源进行意向登记，亦是在短短的一周内，有1549人对这一期四百多套房源表现了浓厚的兴趣，火爆之程度大大超出开发商的预期。至10月29日摇号当天，在星海湾体育馆现场，有近两千多会员及家属参加了摇号活动，到当天下午一点多，一千多个顺序号终于全部顺利摇出，主办方暗暗地松了一口气。
　　从10月30日起，所有会员按摇出的顺序号选房，但到11月6日，全部房源被抢订一空，排名578号以后的会员只能遗憾地与一期无缘。
　　短短7天，全部房源100%售磬，这创造了大连房地产的销售纪录！也掀开了本公司代理销售史上辉煌的一页。究其原因，一来与目前的市场形势不无关系，二来精心的产品设计及前期销售策划才是最终的取胜根本，这一点从很多客户及专业人士对骏腾名苑户型设计的认可和周边楼盘销售情况中，便可见一斑。
　　二期房源正紧锣密鼓地准备之中，预计本月中下旬将会对外公开。

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2005-4-20 ——
骏腾名苑即将亮相六月房展会

泉水项目的最后名称定为“骏腾名苑”。骏腾名苑计划参展六月份举办的夏季房屋交易会。相关准备工作正在紧锣密鼓地进行当中。

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2005-3-02 ——
今朝置业又成功签约骏腾地产

从去年年底至今，经过多轮实力比拼，最后竞标，本公司从大连多家知名房地产代理公司中胜出，日前成功与骏腾房地产开发公司签署泉水项目合作协议。
泉水项目位于泉水核心位置，中华路北侧，总建筑面积超过20万平方米，目前该项目正处于规划审批阶段。

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2005-2-02 ——
阳光月秀·阳光城开始签订正式合同

2005年的开年，文路置业终于取得了阳光月秀·阳光城的销售许可证，阳光城部分现已五证齐全，从本月起开始签订正式的商品房销售合同。
阳光城部分的住宅及公建，早于去年开始认购时就基本被订购一空，目前已清盘。
随着大连房地产市场的升温及本公司的成功运作，月秀苑的价格可谓一路水涨船高，均价已比开始高出300~400元/平米。目前销售势头良好，已接近销售90%。