3．7国内房地产资金信托介绍
国内尚无真正意义上的地产基金操盘实例，但一种类似于基金的房地产资金信托却做得有声有色。
房地产信托是指信托投资机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、运营和处理委托人托管的相关资产的一种行为。房地产信托主要包括房地产资金信托、房地产财产信托、房地产代理和保管等内容。目前国内信托公司所开展房地产信托基本上属于房地产资金信托即具有私募性质的房地产资金信托。
信托业具有两大制度优势。首先，信托公司具有联结资本市场、贷币市场和产业市场三大领域的功能，只有信托公司可以为委托人提供贷款、资金拆放、投资等全面理财服务，满足客户多样化的金融需求；其次，信托具有独特的风险隔离功能和权利重构功能。
房地产资金信托是信托公司通过制订信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产直接投资或房地产抵押贷款形式的投资，并由专业的信托基金经理团队实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。
信托产品交易结构的设计具有充分的灵活性，依据信托产品交易结构的不同，资金的投向的不同，房地产资金信托可分为很多类型，如可分为股权型、债权型、交易型。
1） 股权型房地产投资信托
股权型房地产投资信托的特点是利用股权信托方式，充实项目公司资本，实现项目公司的资本金规模的扩大，增强企业进一步进行债权融资的能力，其收入主要来源于房地产项目出租、出售等经营收入。
案例：信远大厦项目资金信托计划
计划概要；
● 受托人：百瑞信托投资有限公司
● 规模：不超过2亿元
● 期限：3年
● 加入方式：以签署信托合同的方式加入，单笔加入金额下限为人民币5万元，超过部分按1万元的整数增加。
● 预期收益：年投资收益率为5%
信托计划概况：该信托计划由百瑞信托投资有限责任公司通过发行信托计划将资金聚集起来，以股权投资的形式统一投资于北京信远房地产开发有限公司
收益分配：计划期限届满后一次性分配，时间为本计划期限届满后第15个工作日，由受托人划至信托合同规定的信托收益划益帐户。
风险防范：信远产业控股集团有限的回购担保和百瑞信托的补充担保。
案例评析：
该信托计划利用信托投资具有充分灵活性的特点，以股权投资的方式介入房地产开发领域，该信托计划特点：
对于投资者方面，一是投资风险较大，以股权投资的方式介入房地产开发必然要承担房地产开发失败的风险，该信托计划为弥补风险大的缺陷，设计了信远产业集团有限公司的回购担保和百瑞信托的补充担保，以降低风险。二是收益率较高，预计年收益率不低于5%，远高于同期银行存款利息收益和国债投资收益。
对于开发商，由于信托资金以股权投资的形式进入房地产开发公司，因此，增强了项目公司的股东权益，增强了公司通过商业银行等金融机构进行再融资的能力。
目前大连华信的两个项目，基本上类似于以上操作。
2） 债权型房地产投资信托
债权型房地产投资的特点是利用信托贷款的方式，弥补项目公司的资金缺口，运作的主要方式是：信托投资公司以金融中介的角色将所募集的资金用于发放各种抵押贷款、质押贷款及信用贷款等，并收取贷款利息。　
案例：北京车公庄危改小区贷款项目集合资金信托计划
信托计划概况：该信托计划由中煤信托将多个委托人的信托资金集合起来，以贷款方式发放给北京隆盛房地产开发有限公司，用于北京车公庄危改小区的开发建设。
● 受托方：中煤信托
● 信托计划规模：人民币1亿元
● 信托计划期限：2年
● 信托参与方式：缴付信托资金，签订信托合同，每份信托计划资金不低于25万元，并按1万元的整数倍增加。
● 预期收益：贷款年利率为同期银行贷款年利率上浮20%
收益分配：信托净收益以货币形式发放，每年支付一次，第一次信托净收益发放时间为本信托成立满一年后的第10至20个工作日，第二次信托净收益的发放将随信托终止后信托财产的返还一并进行。
还款资金来源：主要还款来源为北京车公庄危改小区项目的房屋销售收入。
贷款担保：中国煤炭工业进出口集团公司为借款人偿还借款本息提供连带责任保证担保。
案例评析：
信托计划贷款是房地产信托最常见的形式之一，通过贷款的方式参与房地产行业，让投资者分享该行业的高收益。
3） 交易型房地产投资信托
交易型房地产投资信托的特点在于企业通过存量资产变现，经营权、收益权的出让等形式，获得资金的再循环，扩大企业调动资金规模和运用范围。
案例：人福科技当代学生公寓优先受益权信托计划
信托计划概况：该信托计划由伊斯兰国际信托投资有限公司将多个委托人的信托资金集合起来，受让湖北南湖当代学生公寓物业有限公司所持有的当代学生公寓的优先受益权。
● 信托计划规模：1亿元
● 信托计划期限：3年
● 信托参与方式：缴付信托资金，签订信托合同，每个信托合同最低金额为人民币50万元，并可按5万元的整数倍增加。
● 预期收益：4.5%
收益分配：信托净收益以贷币形式发放，按年支付。
还款资金来源：信托计划3年期满后，由湖北南湖当代学生公寓物业有限公司行使不可撤销赎回责任归还投资者本金。
贷款担保：上市公司人福科技股份有限公司为投资者收益及本金的收回提供不可撤销的担保。
案例评析：
该信托计划充分利用信托产品灵活性的特点，将一个当前具有稳定收益的物业作为信托计划的项目来源，并设计出了一个合理的收益权信托方案，该计划即满足了资金需求方的资金需求，又满足了广大投资者寻求能带来稳定收益，且收益较高，风险较小的产品需求，该信托计划特点：
●信托产品由以下不动产信托和资金信托计划两个信托合约组成：
第一个信托合约：不动产信托合约。湖北南湖当代学生公寓物业有限公司将帐面价值15157万元的当代学生公寓不动产整体委托给伊斯兰信托进行管理，并委托伊斯兰信托将该不动产的优先受益权发起设立资金信托计划。
第二个信托合约：资金信托计划。伊斯兰国际信托向投资者发行期限3年，规模为人民币1亿元的资金信托计划，受让不动产信托中委托伊斯兰信托转让的优先受益权，包括每年4.5%的租金收入优先分配权和到期不可撤销赎回保证。投资者投资本信托计划，可获得当代学生公寓每年租金收入中450万元的优先收益权。
● 风险小，设置多重风险隔离措施：
首先是超额抵押，当代学生公寓帐面原值为1.5亿，信托计划为1亿元。
其次是上市公司担保。
第三是收益稳定，设置优先收益权。
3．7中小型企业的对策
我们认为国内房地产开发企业在积极寻求国际资本和管理经验的同时，海外的地产基金也将以审慎的态度面对中国的市场，并有选择性的寻找合作伙伴，而最可能的合作伙伴则可能是一些在规模和管理上都比较规范的企业，国内目前很多房地产企业达不到基金的审核要求，因而很难获得基金形式资本的支持。
目前国内的基金热，在北京、上海可能形成影响力，在实际运作中，则可能是房地产商和理论界人士的一种虚热，在全国大部分地区形不成规模。如风险投资在国内已经讨论了七八年，直至今年深圳中小企业板块才正式成立。鉴于国内法律的不配套，国内地产基金目前只能以“类基金”的投资公司形式存在，国际上通常采用的有限合伙制近期内很难实行。
银行目前的惜贷行为，完全是一种政府行为在主导，持续时间很难超过两年。如果海外基金判断中国房地产市场有利可图，为什么政府要严格控制银行信贷呢？从博弈的角度来说，政府政策也很难控制如此多的商业银行的信贷政策。
目前国内属意房地产基金的房地产商，基金未必是其最佳选择，成熟的海外基金的严格操作要求，国内企业恐怕很难适应。与其这样，我们提倡国内房地产企业的领导者应有一种开放和合作的态度和意识，积极规范企业的运作，谋求国内房地产企业之间、国内地产企业和国内投资者之间的合作和共赢，积极寻求国内的资金。在当前，国内中小型房地产企业主要融资平台仍应以银行为主，信托公司、国内的投资公司（如私募形式的资金）和企业间拆借为辅。