今朝价格指数理论方法

在总结国内外指数理论休系和应用的实践之后，特别是对中国指数存在的问题加以认真细致的研究之后。今朝总结出一套适合大连本地特点和今朝指数运作的价格指数体系。
在国外房地产价格编制的基本理论方法中，重复交易法和特征价格法是解决房地产价格指数编制中由于房地产结构差异、品质差异所造成的指数偏差等问题的较好方法，尤其是特征价格法在国外住宅价格指数的应用中最为广泛。然而，由于我国目前市场条件，国内目前十余种房地产指数的编制大多采取了理论上简单、实际编制上粗糙的加权平均法。
今朝的价格指数已具备了重复交易法现实可行性，大量的交易案例和实际价格数据使得对房地产价格关系的测算成为可能。今朝有着最为广泛的价格数据来源,我们有着大连业务最大、范围最广的评估体系，也有着对各个银行最为广泛的住宅代理业务，也有着最为广泛的现场调查体系。
今朝的价格指数体系采用了重复交易法为主，特性价格法及房地产评估相结合的方法。实际操作中，由于住房的私有化率较高，房屋的换手率较低，一套房屋的再交易时间过长，再交易的可能性也不大，不太适用于商品住宅的价格计算。因此我们采用重复交易相似的处理方法，选择一栋房屋位置、面积、楼层、景观最为接近的住宅，最大化地省掉了由于房屋因素对交易的影响，也减少人为评估的误差，并进行楼层差价和现场评估等因素进行修正，得出与重复交易最为接近的房屋，以此计算就能得出非常精准的价格。

今朝价格指数的特点

权威性。评估人员不仅具有房地产经济专业知识，而且今朝通过接触实际交易，能够取得较为客观的价格资料，积累了较丰富的价格信息资料，相对更熟悉城市房地产市场行情；其次，准确而客观的房地产价格指数是评估机构进行评估、咨询的必要基础，特定的立场决定了今朝有编制房地产价格指数的动力、能力和水平。国外的研究表明，拥有评估资质的中介公司在指数的计算和数据的采集方面最具优势，这也是大多数国内指数编制机构所不具备的。因此，今朝价格指数能够客观、公正、准确地反映大连市房地产市场的状况。
准确性。今朝指数样本数据直接来源于市场，对市场反映及时、灵敏，保证了今朝指数系统对市场的准确把握。今朝数据来源有面广和来源稳定等优点，保证指数体系能够采用重复交易和特征价格计算的可能，数据具有较强的广泛性。
系统性。今朝价格指数拥有大量的样本，系统地反映了近三年来指数的变化情况，形成了一个内容完整的统一体，可以系统地从不同角度、不同侧面反映大连房地产市场运行情况。
全面性。今朝指数样本的数据量之大、范围之广是很多指数所不能比拟的，指数涵盖大连市内四区所有具有代表性的样本。特别是指数中对相近房屋交易的全面对比，更是全面地反映出了价格的变化趋势。　
先进性。今朝价格指数与国内的指数相比，在计算方法上有着非常高的领先性。与一些名气大的指数（如中房指数、伟业指数）相比，今朝价格指数创造性地引进了重复交易的方法，使指数的计算与国际接轨。