2005年上半年大连今朝指数报告

一、今朝指数报告
　 2005年上半年今朝指数显示：在中央部委和大连市政府出台了更为具体的调控措施情况下，2005年1-6月份商品房市场并未受到实质性冲击，居民的住宅消费热情不减，价格指数依然保持了上升走势，与去年同期相比上升96.4点。从上涨幅度上看，受春节影响，1、2月份价格指数微幅波动，进入3月份后指数平稳上涨。

大连今朝住宅综合指数走势图：

综合价格指数
　　截至2005年6月份，大连住宅综合指数为1209.7点，2005年上半年与去年同期相比上涨了8.66%，比2004年第四季度上升了3.5%，其中一季度上升了1.7%，二季度上升了1.8%。多层指数上涨了3.6%，高层指数上涨了2.7%。
分价格段指数
　　2005上半年，分价格段指数走势表现出了不同的特点。5000元以上价格段指数比去年第四季度下降了0.04%；3300—5000元价格段指数上升了5%；3300元以下价格段指数上升了13.8%。
分区价格指数
　　05年上半年，四区价格指数均有不同程度的上涨。其中，甘井子区价格指数上涨明显，达到12.7%，其次是中山区上涨3.8%，沙河口区上涨1.7%，西岗区涨幅很小，仅为0.8%。

二、指数阐释
　　据今朝住宅价格指数显示：2005年上半年，大连市住宅价格指数比去年第四季度上涨了3.5%，住宅平均价格为4510元/平方米。与去年同期相比市场出现新了的变化，市场需求仍然旺盛，受04年土地供应量不足的限制，05年上半年住宅市场有效供应量不足，尤其是新开盘商品房数量明显减少，市场消化的基本是04年推出的楼盘，商品房市场供应的不足激活了二手房市场，1—5月二手房市场交易活跃，替代作用显著增强。
　　分价格段指数来看，5000元以上住宅价格指数1、2月有所回落，3-6月份则平稳上升，目前高端住宅市场需求较为稳定，但销售速度依然缓慢，其中5000元以上小户型公寓交易状况与去年同期相比显著下降。而从即将上市的楼盘供应来看，中山、西岗、沙河口区的新增楼盘价格大都已超过5000元，但是缺少10万平方米以上的大盘。
　　均价在3300-5000元之间的中档住宅，价格指数上涨了5%，市场供应量则明显低于去年。上半年在售的中档住宅大部分为04年尾盘，与以往尾盘销售情况不同的是，其尾房交易价格明显高于销售高峰期的价格，主要原因在于市场供应量的不足，以往中档楼盘供应量集中的沙河口区上半年无新盘推出，预计下半年中档楼盘的供应将明显向甘井子区集中，如机场前地块、促进路沿线和华南广场。中高档住宅价格虽总体表现为上涨，但涨幅也明显受到地块价值和产品整体品质的影响。
　　均价在3300元以下住宅的价格涨幅最大，半年内指数上涨了13.8%，上涨幅度最大，超过历史最高水平。从3、6月份两次房交会的市场人气和近四年来持续增长的交易数据来看，中低端市场有着旺盛的需求基础，商品住宅的消费惯性也支撑着低档住宅价格的上涨，持币观望只是一个暂时现象，并没有从根本上影响购房者的消费信心和消费意愿。而从地域上来看，辛寨子、泉水以及经济适用房将是未来中低档住宅交易的集中区域，依然存在上升空间。

三、数据解析

1、不同户型市场表现
分析上半年不同户型的市场表现可以看出，单套面积在80-100平方米户型成为消费者最爱，面积在100--140平方米之间的住宅也受到市场认可，不同户型的市场接受程度也反映出了大连居民的消费能力和消费偏好。

2、分区、分档物业的销售状况比较
上半年，受市场供应量不足的影响，新建商品房交易量比去年同期有所下降，沙河口区和甘井子区依然是住宅交易的热点区域，分别占到总交易面积的40%和32%，与去年同期相比，西岗区和中山区的交易比例基本稳定，甘井子区的主力交易位置被沙河口区所替代，这主要由于沙河口区04年下半年入市楼盘较多。预计进入今年下半年，沙河口区开发量的大幅下降，将导致甘井子区成为市场交易的绝对主力，同时甘井子区的住宅价格也将呈现明显的区域差别。

　　与去年同期相比，上半年分档次住宅所占总销售面积比例发生了明显变化，三者基本比例相当，其中中高档住宅所占交易面积比例较去年同期大幅上升。由于市场供应量相对平稳，上半年高档楼盘所占销售面积比例大幅上升，但是其销售面积绝对增长量则不明显；中档楼盘所占比例明显上升，主要由于去年中档楼盘供应量相对较大，相当部分在上半年正式签约销售；与高档住宅形成了此消彼长关系，低档住宅所占交易比例大幅下降，主要是受市场供应不足影响。

3、四区价格跟踪及典型楼盘同质跟踪比较
跟踪四区的加权平均价格，中山、西岗区变化不大，而沙河口、甘井子区则有明显的上升，主要原因在于沙河口区、甘井子区仍是中低档住宅的集中区，有着很强的市场需求，而其他两区在上半年的市场供应量的不足则影响了其市场表现，预计下半年这三区推出的新盘价格将有不同程度的上升，但总体增幅要低于甘井子区。

四、综合回顾
　　2005年上半年，大连市房地产交易状况与往年相比较为平淡，房地产销售面积和销售额同比明显下降，商品房市场供应断档，影响了需求实现，而商品房和存量房交易价格同步上升。进入5月份，为稳定房价，保证房地产市场的健康发展，国务院、七部委和大连市政府的八项文件连续出台，从现价段来看，对消费者的心理预期和消费走向产生了影响，但是对大连房地产市场的实质性作用尚未显现。

1． 经济适用房项目满足了中低收入家庭的住房需求，拓展了城市发展空间
　　上半年，房地产最大的政策利好是市政府在泉水北部快速推出的经济适用房建设计划，它整体上改变了今明两年商品房的供应结构，不仅有助于平衡房价的上涨幅度，更对中低档商品房的开发企业形成了很大的市场压力。经济适用房的作用不仅仅限于满足中低收入家庭的住房需求和保障社会公平，更大的作用在于将大连的北进策略向前推进了一大步，有力拓展了城市发展空间。就如同10年前在城市边缘开发建设的泡崖和锦绣居住区，泉水北部经济适用房的建设将有助于打破本地普通消费者对城市郊区的心理距离感，同时也将加速开发区、金州与市内四区的融合进程。

2． 政策密集出台，政策效应尚未显现
　　从2003年央行出台的“121文件”，直至今年5月9日七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，显示了政府调控房地产市场政策的一致性和连贯性，只是政策愈发具体和有针对性。
目前来看，央行的住宅贷款利率优惠政策的取消和七部委的文件对住宅的消费需求产生了不同程度的影响，对热点城市的商品房销售冲击尤为明显。配合国家的调控政策，5月份大连市政府也集中出台了八项文件，从不同角度规范行业的发展，并快速推出了经济适用建设计划。与热点城市不同的是，大连目前突出表现为市场有效供给不足，消费者延缓消费或观望更多的是受热点城市房价走低所带来心理暗示，虽然在二手房市场出现观望氛围，消费者开始延缓购房或持币待购，但并未对其消费信心和消费心理造成严重打击。自2002年以来市内四区一直保持在300万平方米以上，受商品房消费惯性、市场供应量不足和消费结构等因素影响，目前所出台的政策尚不足以改变大连房地产市场的价格走势和需求状况，但是政策也使从2003年下半年以来的房地产井喷行情很难再现，整个行业的参与者将变得更为理性和理智。

3． 土地供应速度加快，开发商拿地由竞争到合作
　　与04年同期相比，05年上半年土地供应频率明显加快，突出表现为政府快速推出了经济适用房用地和建设计划。商品房用地供应量的增加和经济适用房用地快速推出，预示下半年和明年商品房的供应量将大幅放量，市场供给的不连续必然造成需求实现的震荡。
上半年两次大型土地挂牌交易则暗示了市场风向的变化，1月25日土地挂拍激烈竞争的景象让人记忆犹新，而6月3日的土地则略显冷清。就现阶段的土地供应量和开发商需求而言，本应是供不应求的状况，土地市场由争到合的快速转变，表明宏观政策和市场环境的变化确实迫使房地产开发企业改变了运作模式和市场预期，土地层面的联合虽做到了合则两利，但在现阶段并不能起到行业整合和优化资源配置作用。

4． 商品房市场需求旺盛，但有效供给不足，存量房市场交易活跃，替代作用明显增强
　　传统上，上半年通常是商品房上市淡季，但今年表现尤为突出，上半年新上市商品房供应量远低于去年同期，呈现“淡季更淡”现象，造成阶段性商品房供需比例失衡。一方面表明03年和04年市政府控制土地供应量的政策影响了商品房供应量，另一方面表明房地产开发企业的开发能力受到宏观政策作用，在资金、建设审批手续等方面受到制约，导致开发速度明显放缓。
与商品房市场的成交量下降形成对比，2005年上半年，二手房市场交易更为活跃，存量房交易面积与去年同期相比上涨75%，交易件数同比上涨55%，销售额同比增长100%，进入5、6月份后，受七部委文件的影响，存量房虽然市场价格保持稳定，但交易量却呈现了萎缩。这一方面表明二手房市场正趋成熟，对商品房市场的替代作用日渐加强，另一方面表明大连市场自住型住房需求旺盛，商品房市场供应量的不足迫使消费者转向二手房市场。

5． 土地供应区域集中度过高，考验政府的公共配套能力
　　04年末至05年5月，大连的土地出让区域集中于甘井子区，尤其是泉水的中华路沿线，中华路沿线预计开发量将达100多万平方米（不包括经济适用房），而城市中心区如中山、西岗和沙河口区的住宅土地供应量严重萎缩。一方面说明城市中心区可开发用地确已不足，尤其是住宅用地，另一方面说明市政府提出的“西拓北进”发展战略符合城市整体发展方向，目前已经取得了明显成效。但这其中也隐含着市场风险，其一，泉水地区和中华路沿线两年内开发量超过100万平方米，尤其是经济适用房的开工建设，势必使房地产开发企业面临更大的市场风险，竞争加剧迫使企业追求快速变现，各开发企业合综合势力能否适应市场的激烈竞争值得关注；其二，泉水地区、华南广场和中华路沿线作为城市北进一个战略节点，由于大连本地居民的心理距离作用，消费者对其接受程度面临考验；其三，泉水区域短时间的高密度开发，势必要求政府对其综合配套能力快速提高，如城市公共交通能否上东北快速路；其四，城市中心区的住宅开发量在短期内快速下降，如目前城市中心区成规模的中等楼盘供应断档，必将造成整个城市住宅供应的区域性结构失衡和热点区域住宅价格的快速上升，消费者的可选择性减少，住宅市场也不能形成很好的梯级消费结构。

五、后市展望，大连房地产市场仍有上升空间
　　受宏观政策的作用，下半年市场走势的不确定性陡然增强，但尚不足以改变整个市场需求状况，大连整体房价仍处于上升通道中，但成交速度和增幅可能趋于平和，开发企业和消费者逐步回归理性。主要原因在于：市内四区商品房的有效供给不足；大连的住宅市场是由自主性需求主导的市场，受投资、投机和市场炒作的影响较小；外地来连购房比例未发生明显变化；虽然目前房价增幅超过居民收入水平的增幅，但由于居民传统的储蓄偏好和置业偏好，导致的居民实际购买能力和承受超出其收入水平；快速的城镇化和以市场化方式满足绝大多数城市居民的住房需求，是不可逆转的必然趋势。

大连今朝置业顾问有限公司
（数据由大连市房地产交易所提供）
2005年6月