2005年七月大连今朝指数报告

综合价格指数
住宅综合指数为1223.5点，2005年7月指数比6月指数上升了1.14%。
多层指数为1255.23点，比六月上升了0.5%；高层指数为1111.1点，比六月上升了1.9%。

分区价格指数
分区指数显示，七月份中山区房价指数微幅下降，西岗、沙河口、甘井子区继续上涨，且涨幅明显。
七月份中山区纳入计算的样本总数为6个，区综合指数为1090.8点，比六月下降了0.37%；
七月份西岗区纳入计算的样本总数为7个，区综合指数为1144.8点，比六月上升了1.16%；
七月份沙河口纳入计算的样本总数为20个，区综合指数为1138.3点，比六月上升了1.82%；
七月份甘井子区纳入计算的样本总数为15个，区综合指数为1402.9点，比六月上升了1.74%。
分价格段指数
七月份6000元以上价格段指数为1050.0点，比六月上升了1.88%；
七月份4000元—6000元价格段指数为1194.7点，比六月上升了0.54%；
七月份4000元以下价格段指数为1456.8点，比六月上升了0.12%。

（说明：在大连市住宅综合指数持续上涨的前提下，为使指数计算结果更准确反映市场行情，本月对“分价格段指数”的档次划分标准进行了重新界定：将单价3300元以下价格段低档住宅调整为单价4000元以下，单价3300—5000元价格段的中档住宅调整为单价4000—6000元，单价5000元以上的高档住宅调整为6000元以上。）

七月份市场分析
　　

　　今朝住宅价格指数显示：2004年7月大连住宅综合指数为1223.5点，环比上涨1.14%，同比上涨10.1%，涨幅较大，成交量虽比前两个月有所回升，但是仍然低于去年同期水平。单月看，本月成交量集中于大型成熟楼盘的现房。夏季房展会后的新推楼盘价格普遍上扬，市内四区均价3000元以下的楼盘已经很少，在这种背景下，目前高档住宅现房楼盘借势价格持续攀升，本月价格指数上涨1.88%，销售情况也比较乐观。
　　比较四区价格，受市场需求和开发成本两大因素推动，甘井子区价格上涨速度仍领跑于市内四区，而中山区房价指数微幅下调0.37%，西岗区的高档住宅现房价格有所上升，沙河口区星海地段住宅价格继续上扬，并带动了沙河口区房价指数的持续走高。
市场人气上升，新盘陆续面市。7月份的夏季房交会，是房产新政后的第一个房交会，作为市场的风向标，其风向变化能够显示出市场走势，但从本届房交会的人气和交易信息来看，消费者的消费信心和欲望并未受到严重冲击，春、夏两季房交会的人气表明市场需求仍然旺盛。进入7月份，主要以甘井子区为主的新盘陆续面市活跃了市场，但是其整体价格水平较去年同期相比上升19%。
　　房产新政严重影响存量房市场交易，二手房中介公司处于调整期。进入6、7月份，二手房交易受政策影响较为明显，交易量连续下降，6月较5月份环比下降60%，7月较6月环比下降11.5% 。二手房的市场交易量虽下降明显，但二手房的实际成交价格和市场报价仍然坚挺，市场没有出现明显的降价抛售现象。目前存量房市场的调整主要受房产交易新政的影响，但也与其上半年发展速度过快有关，在快速发展过程中有一个市场调整是正常的，二手房市场交易量的下降不会对商品房市场造成大的冲击。
　　开发商对市场走势的不确定感增强，面临定价困境。从6、7月份上市新盘的营销策略来看，与以往明显不同的是，新盘大多进行形象展示，价格上仅笼统的给出一个价格区间，而不能提供详细的交易价格，大都在正式开盘时才确定售价，这表明开发商对市场后市走势有明显的不确定感，面临定价困境。
　　进入7月，房产新政的政策效应已经被市场消化吸收，大连房地产市场由调控带来的市场振荡要弱于其它热点城市，市场的基本面----供应价格仍处于稳定上升通道，需求量依然较大，但是要实现政府宏观调控的最终目的----市场供求基本平衡并稳步发展，价格保持平稳，市场秩序良好，仍然任重道远，应该看到03年以来的调控政策并未建立起优胜劣汰的行业机制，真正起到行业资源整合作用，更未造就一批管理优秀的开发企业。
大连今朝置业顾问有限公司
2005年7月