今朝指数十月月报

综合价格指数

　　住宅综合指数为1246.3点，2005年十月指数比九月指数上升了0.77%。
多层指数为1283.62点，比九月上升了0.58%；高层指数为1129.2点，比九月上升了1%。

分区价格指数

　　分区指数显示，十月份中山、西岗区房价指数小幅上涨，、沙河口、甘井子区涨幅明显。
十月份中山区纳入计算的样本总数为6个，区综合指数为1097.9点，比九月上升了0.06%；
十月份西岗区纳入计算的样本总数为7个，区综合指数为1160.9点，比九月上升了0.05%；
十月份沙河口区纳入计算的样本总数为20个，区综合指数为1167.4点，比九月上升了1.62%；
十月份甘井子区纳入计算的样本总数为15个，区综合指数为1435.6点，比九月上升了0.98%。
分价格段指数
十月份6000元以上价格段指数为1057.4点，比九月上升了0.03%；
十月份4000元—6000元价格段指数为1250.0点，比九月上升了1.93%；
十月份4000元以下价格段指数为1473.6点，比九月上升了0.87%。

十月份市场分析

　　今朝住宅价格指数显示：2005年10月大连住宅综合指数为1246.3点，环比上涨0.77%，同比去年上涨10.6%，成交量保持稳定。
分区来看，沙河口区、甘井子区的价格指数继续领涨于中山和西岗二区，中山区、西岗区依然保持相对稳定，主要原因在于沙河口区和甘井子区的开发量和市场需求量一直较大。从建筑形式来看，高层住宅价格指数上涨幅度高于多层住宅，小高层、高层住宅逐渐成为的市场主流产品，同时多层和小高层的价格差距也明显缩小。
　　10月秋季房交会所反映的信息令人喜忧参半，喜的是中低端市场需求仍然旺盛，忧的是价格上涨的“加速度”。房交会给人的强烈感觉是普通消费者买得起和能买到的房子不见了，与此同时二手房市场单价4000元/平方米的房子也少了，5%营业税已经成功地包含在二手房价格中，并转嫁给了下家，整个市场的价格格局完全被打破，消费者和开发商的心理平衡也已经被打破，追涨和急涨的心理在蔓延。
　　在购房者与开发商的博弈过程中，宏观调控平抑房价的政策力量显然敌不过进一步扩大的供需失衡的涨价力量，市场出现了“补买现象”，消费者一味要买，而商品房供应速度却上不去，导致价格急速上升，造成购房者心理反差，最终形成了市场“价格震荡”。这种价格急涨存在三大威胁，其一透支市场购买力；其二使开发商误判市场，典型例子是湾家和促进路地块房价的急升；其三商品房的投资风险增强，几年以来，大连楼市出租的投资收益率持续徘徊不前，房价涨幅与租金水平的持续背离，必然加剧商品房的投资风险。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　大连今朝置业顾问有限公司
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2005年11月